Home » Nano Finance » ผ่อนบ้านไม่ไหว ค้างค่างวด 3 เดือน ทำอย่างไรไม่ให้ถูกฟ้องยึดบ้าน 2569

Nano Finance

ผ่อนบ้านไม่ไหว ค้างค่างวด 3 เดือน ทำอย่างไรไม่ให้ถูกฟ้องยึดบ้าน 2569

Alzthai

October 14, 2026

0 Views

SaveSavedRemoved 0

ค่างวดบ้านมักเป็นก้อนใหญ่ที่สุดในงบประมาณของครอบครัว พอรายได้หาย ตกงาน หรือมีค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน หลายคนเลือกหยุดจ่ายเงียบๆ และหลบหน้าธนาคาร ซึ่งเป็นทางที่ทำให้เสียบ้านเร็วที่สุด ความจริงคือธนาคารไม่ได้อยากยึดบ้าน เพราะการฟ้องและขายทอดตลาดใช้เวลานานและมักได้เงินคืนไม่ครบ ลูกหนี้ที่เข้าไปคุยเร็วจึงมีทางเลือกมากกว่าที่คิด

คำตอบสั้น: ถ้าค้างค่างวดบ้านใกล้หรือเกิน 3 เดือน ให้ติดต่อธนาคารทันทีเพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้ เช่น ขยายเวลาผ่อน ลดค่างวดช่วงแรก หรือพักชำระเงินต้น ก่อนธนาคารส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง ตามมาตรการแก้หนี้ยั่งยืนของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เจ้าหนี้ต้องเสนอทางปรับโครงสร้างหนี้และให้เวลาพิจารณาอย่างน้อย 60 วันก่อนขายหนี้ออกไป แม้ถูกฟ้องแล้วก็ยังเจรจาได้ผ่านการไกล่เกลี่ยในชั้นศาลหรือกรมบังคับคดี สิ่งที่ไม่ควรทำคือเงียบหาย หรือโอนบ้านให้คนอื่นเพื่อหนีหนี้

ค้างจ่ายค่างวดบ้านกี่เดือน ธนาคารออกหนังสือบอกเลิกสัญญา

ไม่มีกฎหมายกำหนดตายตัวว่าค้างกี่เดือนธนาคารจะบอกเลิกสัญญา ต้องดูเงื่อนไขในสัญญากู้ของแต่ละธนาคาร แต่ในทางปฏิบัติมีจุดสำคัญที่ควรรู้ดังนี้

ค้าง 1 ถึง 2 เดือน ช่วงที่เจรจาง่ายที่สุด

• บัญชียังไม่เป็นหนี้เสีย ธนาคารมีทางเลือกให้มากกว่าช่วงอื่น
• ตามมาตรการของ ธปท. ผู้ให้บริการต้องแจ้งเตือนเมื่อเห็นสัญญาณปัญหา ผ่านจดหมาย อีเมล SMS แอป หรือ LINE อ่านทุกข้อความให้ครบ เพราะมักมีช่องทางขอความช่วยเหลือแนบมาด้วย
• ควรจ่ายบางส่วนเท่าที่ไหว ดีกว่าไม่จ่ายเลย เพื่อแสดงเจตนาว่ายังตั้งใจชำระ

ครบ 3 เดือน บัญชีเป็นหนี้เสีย

• เมื่อค้างชำระต้นหรือดอกเกิน 90 วัน ธนาคารจะจัดเป็นหนี้เสีย (Non Performing Loan หรือ NPL) และสถานะนี้จะปรากฏในเครดิตบูโร
• หลายสัญญากำหนดว่าผิดนัดติดต่อกัน 3 งวดแล้ว ธนาคารมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกหนี้ทั้งก้อนได้ ควรเปิดสัญญาของตัวเองดูข้อนี้
• ธปท. กำหนดว่าหนี้ NPL ที่เจ้าหนี้จะขายออกไป ต้องให้ลูกหนี้มีเวลาพิจารณาแผนปรับโครงสร้างหนี้อย่างน้อย 60 วันก่อน

หนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง

• ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728 ก่อนฟ้องบังคับจำนอง ธนาคารต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันนับจากวันที่ลูกหนี้ได้รับ
• หนังสือฉบับนี้สำคัญมาก เก็บซองและจดวันที่ได้รับไว้ เพราะเป็นจุดเริ่มนับเวลาก่อนถูกฟ้อง
• ช่วง 60 วันนี้คือโอกาสสุดท้ายก่อนเข้าสู่ศาล ให้รีบทำหนังสือขอปรับโครงสร้างหนี้ถึงธนาคารทันที

ดอกเบี้ยผิดนัดที่ควรรู้

• ตามหลักเกณฑ์ของ ธปท. ดอกเบี้ยผิดนัดคิดได้เฉพาะเงินต้นของงวดที่ค้าง ไม่ใช่เงินต้นทั้งก้อน และอัตราไม่เกินดอกเบี้ยตามสัญญาบวก 3% ต่อปี
• ตั้งแต่ 1 ก.ค. 2567 เจ้าหนี้คิดดอกเบี้ยซ้อนดอกเบี้ยกับสินเชื่อรายย่อยไม่ได้
• ถ้าเห็นยอดค้างที่ธนาคารแจ้งสูงผิดปกติ ให้ขอใบแสดงรายการคำนวณแยกเงินต้น ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียม

วิธีเจรจาประนอมหนี้บ้าน ขอพักชำระหนี้กับธนาคาร

การเจรจาที่ได้ผลไม่ใช่การขอให้ธนาคารเห็นใจ แต่คือการแสดงให้เห็นว่าถ้าปรับเงื่อนไขแล้ว คุณจะจ่ายได้จริงทุกเดือน ธนาคารสนใจตัวเลขที่ทำได้จริงมากกว่าคำสัญญา

ขั้นตอนเจรจากับธนาคาร

1. ทำงบรายรับรายจ่ายจริง หาตัวเลขค่างวดสูงสุดที่จ่ายได้ต่อเนื่องหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นแล้ว ไม่ใช่ตัวเลขที่หวังว่าจะจ่ายได้
2. ติดต่อธนาคารเองก่อน โทร Call Center หรือไปสาขาที่ดูแลสินเชื่อ ขอคุยกับฝ่ายปรับโครงสร้างหนี้หรือฝ่ายบริหารหนี้โดยตรง
3. อธิบายสาเหตุพร้อมหลักฐาน เช่น หนังสือเลิกจ้าง สลิปเงินเดือนที่ลดลง ใบรับรองแพทย์ หรือ Statement ที่เห็นรายได้หาย
4. เสนอตัวเลขที่ชัดเจน เช่น ขอจ่ายเดือนละ 9,000 บาทเป็นเวลา 12 เดือน แทนที่จะบอกว่าจ่ายไม่ไหวเฉยๆ
5. ขอเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษร อ่านให้ครบก่อนเซ็น โดยเฉพาะเรื่องดอกเบี้ยหลังสิ้นสุดมาตรการ และสิ่งที่เกิดขึ้นถ้าผิดนัดอีกครั้ง
6. จดบันทึกทุกครั้งที่ติดต่อ วันเวลา ชื่อเจ้าหน้าที่ และสิ่งที่ตกลงกัน

ทางเลือกที่ขอกับธนาคารได้

• พักชำระเงินต้น จ่ายเฉพาะดอกเบี้ย: เหมาะกับคนที่รายได้หายชั่วคราวและคาดว่าจะกลับมาในไม่กี่เดือน
• ขยายระยะเวลาผ่อน: ค่างวดลดลงทันที แต่ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาสูงขึ้น
• ลดอัตราดอกเบี้ยช่วงแรก: เหมาะกับคนที่ใกล้จะกลับมามีรายได้เท่าเดิม
• นำยอดค้างไปรวมกับเงินต้นแล้วผ่อนใหม่: ทำให้สถานะกลับมาปกติ แต่ต้องเช็กว่าค่างวดใหม่ไม่สูงเกินจ่ายได้
• ผสมหลายวิธี: เช่น พักเงินต้น 6 เดือน แล้วขยายเวลาผ่อนออกไป

ตามมาตรการแก้หนี้ยั่งยืนของ ธปท. การปรับโครงสร้างหนี้สินเชื่อบ้านไม่เก็บค่าธรรมเนียม ยกเว้นกรณีที่เจ้าหนี้ต้องประเมินราคาหลักประกันใหม่ และขอปรับได้ทั้งก่อนและหลังเป็นหนี้เสีย

มาตรการช่วยลูกหนี้บ้านที่เปิดอยู่ในปี 2569

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มาตรการ DC4

• สำหรับลูกค้ากลุ่มเฝ้าระวัง (Special Mention หรือ SM) ที่กู้มาแล้วอย่างน้อย 1 ปี และได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ
• เดือนที่ 1 ถึง 3 ดอกเบี้ย 0% ผ่อนเดือนละ 1,000 บาท
• เดือนที่ 4 ถึง 6 คิดค่างวดจากดอกเบี้ย 1.90% บวก 100 บาท เดือนที่ 7 ถึง 12 คิดจาก 2.90% บวก 100 บาท
• ลงทะเบียนผ่านแอป GHB ALL BFRIEND ได้ถึง 31 ธ.ค. 2569 สอบถาม Call Center 02 645 9000

มาตรการที่ปิดรับแล้วหรือไม่ครอบคลุมสินเชื่อบ้าน

• โครงการคุณสู้ เราช่วย มาตรการจ่ายตรง คงทรัพย์ ซึ่งให้จ่ายเพียง 50% 70% และ 90% ของค่างวดเดิมใน 3 ปี ปิดรับลงทะเบียนเมื่อ 30 ก.ย. 2568 ผู้ที่เข้าร่วมแล้วยังอยู่ในช่วงมาตรการ ควรรักษาเงื่อนไขให้ครบ เพราะดอกเบี้ยที่พักไว้จะได้ยกเว้นเมื่อปฏิบัติครบ 3 ปี
• โครงการปิดหนี้ไว ไปต่อได้ ที่เริ่มลงทะเบียนเมื่อ 5 ม.ค. 2569 รับเฉพาะหนี้เสียไม่มีหลักประกันไม่เกิน 100,000 บาท จึงไม่ใช่ทางสำหรับหนี้บ้าน แต่อาจช่วยปิดหนี้บัตรเล็กๆ เพื่อเหลือเงินไปจ่ายค่างวดบ้านได้มากขึ้น

ถ้าธนาคารไม่รับเรื่องหรือเงียบ

• ร้องเรียนที่ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน (ศคง.) ของ ธปท. โทร 1213
• ส่งคำขอปรับโครงสร้างหนี้เป็นจดหมายลงทะเบียนตอบรับถึงธนาคาร เก็บสำเนาไว้เป็นหลักฐานว่าคุณพยายามแก้ปัญหาแล้ว

ขอปรับโครงสร้างหนี้บ้าน ขยายเวลาผ่อน ช่วยลดยอดได้เท่าไหร่

การปรับโครงสร้างหนี้ส่วนใหญ่ไม่ได้ลดเงินต้น แต่ลดค่างวดต่อเดือนให้จ่ายไหว ควรเข้าใจตัวเลขก่อนตัดสินใจ ตัวอย่างด้านล่างคำนวณจากหนี้คงเหลือ 2,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี เหลือเวลาผ่อน 20 ปี

ขยายเวลาผ่อน ต้องแลกกับดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

• จากตัวอย่างเดียวกัน ผ่อน 20 ปีจ่ายรวมประมาณ 3.44 ล้านบาท แต่ผ่อน 30 ปีจ่ายรวมประมาณ 4.32 ล้านบาท ต่างกันเกือบ 9 แสนบาท
• อายุผู้กู้บวกระยะเวลาผ่อนมักถูกจำกัดตามนโยบายธนาคาร คนอายุมากอาจขยายได้ไม่นาน
• เมื่อรายได้กลับมาปกติ ควรโปะเงินต้นเพิ่ม เพราะ ธปท. กำหนดให้ไม่เก็บค่าธรรมเนียมชำระหนี้ก่อนกำหนดสำหรับสินเชื่อบ้าน ยกเว้นการรีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีแรก

พักเงินต้น เหมาะกับใคร

• คนที่รายได้หายชั่วคราว เช่น กำลังหางานใหม่ หรือธุรกิจซบเชาตามฤดูกาล
• เงินต้นไม่ลดลงเลยในช่วงพัก หลังสิ้นสุดมาตรการค่างวดอาจสูงกว่าเดิม ควรถามธนาคารให้ชัดว่าจะคำนวณใหม่อย่างไร

กรณีที่ธนาคารอาจลดยอดหนี้ให้จริง

• การลดเงินต้น (Haircut) มักเกิดกับหนี้เสียที่ค้างนาน หรือหนี้ที่ถูกขายต่อให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ ซึ่งมักยอมให้ปิดหนี้ต่ำกว่ายอดเต็มถ้าจ่ายก้อนเดียว
• การยกเว้นดอกเบี้ยผิดนัดหรือดอกเบี้ยค้างบางส่วน เมื่อลูกหนี้ปฏิบัติตามแผนครบ เป็นเงื่อนไขที่ขอเจรจาได้
• อย่าตั้งใจค้างให้นานขึ้นเพื่อหวังให้ได้ลดหนี้ เพราะความเสี่ยงที่จะถูกฟ้องและเสียบ้านสูงกว่ามาก

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ค้างค่างวดบ้าน 3 เดือน ธนาคารยึดบ้านทันทีเลยไหม

ไม่ ธนาคารต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้เวลาชำระหนี้ไม่น้อยกว่า 60 วัน แล้วฟ้องศาล จากนั้นจึงบังคับคดีผ่านกรมบังคับคดี ธนาคารไม่มีสิทธิเข้ายึดบ้านเอง

จ่ายบางส่วนช่วยได้ไหม

ช่วยแสดงเจตนาและลดยอดค้าง แต่ถ้าไม่ได้ตกลงเงื่อนไขใหม่กับธนาคาร สถานะค้างชำระอาจยังนับต่อ ควรจ่ายพร้อมยื่นคำขอปรับโครงสร้างหนี้ไปด้วย

รีไฟแนนซ์ตอนค้างค่างวดแล้วได้ไหม

ทำได้ยาก เพราะธนาคารใหม่จะเห็นประวัติค้างชำระในเครดิตบูโร ทางที่เป็นไปได้มากกว่าคือขอปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารเดิม หรือขอ Retention (ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม) เมื่อสถานะกลับมาปกติ

กู้เงินก้อนใหม่มาจ่ายค่างวดบ้านดีไหม

ควรระวังมาก สินเชื่อส่วนบุคคลและบัตรกดเงินสดมีดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อบ้านหลายเท่า การกู้มาอุดค่างวดมักทำให้หนี้พอกขึ้นและเสียบ้านอยู่ดี เว้นแต่เป็นการขาดสภาพคล่องช่วงสั้นที่รู้แน่นอนว่าจะมีเงินเข้ามา

ติดเครดิตบูโรแล้วจะหายเมื่อไร

ประวัติการชำระหนี้จะแสดงตามจริง เมื่อปรับโครงสร้างหนี้และจ่ายตรงต่อเนื่อง ประวัติใหม่จะค่อยๆ ช่วยให้สถาบันการเงินเห็นว่าสถานะดีขึ้น สอบถามระยะเวลาเก็บข้อมูลแต่ละประเภทได้ที่เครดิตบูโรโดยตรง

Checklist เมื่อเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหว

• ทำงบรายรับรายจ่ายจริงและรู้ค่างวดสูงสุดที่จ่ายไหว
• เปิดสัญญากู้และสัญญาจำนอง ดูเงื่อนไขผิดนัดและส่วนที่ขาด
• ติดต่อธนาคารก่อนค้างครบ 90 วัน
• เตรียมหลักฐานรายได้ที่ลดลง
• เสนอตัวเลขค่างวดใหม่ที่ชัดเจน
• เช็กมาตรการช่วยเหลือของธนาคารตัวเองที่เปิดอยู่
• อ่านเงื่อนไขใหม่ให้ครบก่อนเซ็น และเก็บสำเนาไว้
• เก็บหนังสือบอกกล่าวและหมายศาลพร้อมจดวันที่ได้รับ
• ไปศาลทุกนัดและขอไกล่เกลี่ย
• ไม่โอนบ้านหนีหนี้ และไม่เซ็นขายฝากโดยไม่ปรึกษาทนาย

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

• ธนาคารแห่งประเทศไทย, มาตรการแก้หนี้ยั่งยืน: bot.or.th
• ธนาคารแห่งประเทศไทย, คำถามพบบ่อยโครงการคุณสู้ เราช่วย: bot.or.th
• ธนาคารแห่งประเทศไทย, โครงการปิดหนี้ไว ไปต่อได้: bot.or.th
• ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ธอส. พร้อมเคียงข้างลูกค้า บรรเทาปัญหาเศรษฐกิจ (22 เม.ย. 2569): ghbank.co.th
• Legardy, การบังคับจำนอง ขายทอดตลาด และการไถ่ถอน: legardy.com

ผ่อนบ้านไม่ไหว, ค้างค่างวดบ้าน, ประนอมหนี้บ้าน, ปรับโครงสร้างหนี้, บ้านโดนยึด, บังคับจำนอง, ขายบ้านติดจำนอง, หนี้ NPL

Alzthai

บรรณาธิการเว็บไซต์ Alzthai.com ใช้เวลากว่า 5 ปี ในการรวบรวมองค์ความรู้เกี่ยวกับการเงินการลงทุนเพื่อเขียนบทความที่ลงลึกจากประสบการณ์จริง รวมถึงข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินทั้งไทยและต่างประเทศ เพื่อให้คำปรึกษาด้านการเงินส่วนบุคคลสำหรับบุคคลทั่วไป

ติดต่อโฆษณา Alzthai@gmail.com