ผ่อนบ้านครบ 3 ปีเมื่อไร ดอกเบี้ยโปรโมชันจะหมดลงและกลายเป็นดอกเบี้ยลอยตัวที่สูงขึ้นทันที ค่างวดเท่าเดิมแต่ตัดเงินต้นได้น้อยลง คำถามที่ตามมาคือควร รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ ขอลดดอกเบี้ย กับธนาคารเดิม บทความนี้เทียบให้ชัดทั้งดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย เอกสาร และระยะเวลา พร้อมตัวอย่างตัวเลขที่คุณนำไปคำนวณกับยอดหนี้ของตัวเองได้ทันที ข้อมูลอัปเดต ณ เดือนกันยายน 2569
รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ ขอลดดอกเบี้ย ต่างกันอย่างไร
Retention คือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม
Retention คือการยื่นขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารที่คุณผ่อนอยู่ ไม่ต้องทำสัญญาใหม่ ไม่ต้องจดจำนองใหม่ ใช้เอกสารน้อย และมักรู้ผลภายในไม่กี่วัน แต่ดอกเบี้ยที่ลดได้มักน้อยกว่าการย้ายธนาคาร
Refinance คือการย้ายไปกู้ธนาคารใหม่
Refinance คือการยื่นกู้กับธนาคารใหม่เพื่อนำเงินไปปิดหนี้ธนาคารเดิม ธนาคารใหม่มักให้ดอกเบี้ยโปรโมชัน 3 ปีแรกต่ำกว่า แต่ต้องเสียค่าจดจำนองใหม่ ค่าประเมิน และใช้เวลาอนุมัตินานกว่า
Retention กับ Refinance บ้าน แบบไหนดีกว่ากัน
ตารางเปรียบเทียบ
| ประเด็น | Retention (ธนาคารเดิม) | Refinance (ย้ายธนาคาร) |
|---|---|---|
| ดอกเบี้ยที่ลดได้ | มักลดราว 0.5% ถึง 1% ต่อปี | โปรโมชันเฉลี่ย 3 ปีราว 2.4% ถึง 3.6% ต่อปี |
| ค่าธรรมเนียม | มีค่าธรรมเนียม Retention ตามที่ธนาคารกำหนด บางแหล่งระบุ 1% ถึง 2% ของเงินต้นคงเหลือ | ค่าจดจำนอง 1% อากรแสตมป์ 0.05% ค่าประเมิน ค่าประกันอัคคีภัย รวมราว 1% ถึง 4% |
| เอกสาร | บัตรประชาชน สัญญากู้เดิม โฉนด | ครบชุดเหมือนกู้ใหม่ รวมหลักฐานรายได้ |
| ระยะเวลา | ไม่กี่วันถึง 1 สัปดาห์ | 2 ถึง 6 สัปดาห์ |
| กู้เงินเพิ่มได้ไหม | โดยทั่วไปไม่ได้ | ได้ ขึ้นกับราคาประเมิน |
| เหมาะกับ | หนี้คงเหลือน้อย ไม่อยากยุ่งยาก | หนี้คงเหลือสูง ส่วนต่างดอกเบี้ยมาก |
กฎง่าย ๆ ในการตัดสินใจ
- ยอดหนี้คงเหลือสูง (ราว 1 ล้านบาทขึ้นไป) และดอกเบี้ยปัจจุบันสูงกว่าโปรโมชันรีไฟแนนซ์ 2% ขึ้นไป ย้ายธนาคารมักคุ้มกว่า
- ยอดหนี้คงเหลือน้อย หรือเหลือระยะผ่อนไม่กี่ปี ค่าจดจำนองใหม่อาจกินส่วนต่างหมด ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมจะคุ้มกว่า
- ใช้ข้อเสนอรีไฟแนนซ์ไปต่อรองธนาคารเดิมก่อน หลายธนาคารยอมให้ดอกเบี้ยใกล้เคียงเพื่อรักษาลูกค้า
ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารไหนถูกสุด 2569
ตัวอย่างดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก
ข้อมูลรวบรวมโดย AP Thailand อัปเดต 13 สิงหาคม 2569 และประกาศของธนาคารออมสิน
| ธนาคาร | ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก | ปีที่ 1 |
|---|---|---|
| ธนาคารออมสิน (โครงการรีไฟแนนซ์ไตรมาส 3 ปี 2569) | 2.55% ถึง 3.45% | 0.99% ถึง 1.49% |
| ธนาคารกรุงไทย | 2.42% | 1.33% |
| ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) | 2.72% | 1.75% |
| ธนาคารกสิกรไทย | 2.77% | 1.50% |
| ทีเอ็มบีธนชาต (ttb) | 2.89% | 1.50% |
| ธนาคารกรุงศรีอยุธยา | 2.95% | 1.25% |
| ธนาคารกรุงเทพ | 3.18% | อัตราคงที่ตามแพ็กเกจ |
| ธนาคารไทยพาณิชย์ | 3.64% | 1.49% |
ข้อควรรู้: ธนาคารออมสินเปิดรับรีไฟแนนซ์โครงการนี้ถึง 15 ตุลาคม 2569 และต้องทำสัญญาภายใน 15 พฤศจิกายน 2569 วงเงินกู้ตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไปได้รับการสนับสนุนค่าประเมินไม่เกิน 5,000 บาท และค่าจดจำนองตามเงื่อนไข MRR ของออมสินอยู่ที่ 6.045% ตั้งแต่ 2 มีนาคม 2569
อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก
ดอกเบี้ยปีแรกต่ำเพียง 1% กว่า ๆ ดูน่าสนใจ แต่ตัวเลขที่ควรเทียบคือ
- ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก
- ดอกเบี้ยหลังปีที่ 3 เช่น MRR ลบ 1.50% เพราะคุณจะผ่อนในอัตรานี้อีกหลายสิบปี
- เงื่อนไขบังคับทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (Mortgage Reducing Term Assurance: MRTA) ซึ่งหลายโปรโมชันให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าเมื่อทำประกัน
- ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดของธนาคารใหม่ หากอยากรีไฟแนนซ์อีกรอบในอนาคต
ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์บ้าน ย้ายธนาคาร มีอะไรบ้าง
รายการค่าใช้จ่ายหลัก
| รายการ | อัตรา | ตัวอย่างหนี้ 2,500,000 บาท |
|---|---|---|
| ค่าจดจำนองที่กรมที่ดิน | 1% ของวงเงินกู้ใหม่ | 25,000 บาท |
| อากรแสตมป์สัญญากู้ | 0.05% สูงสุด 10,000 บาท | 1,250 บาท |
| ค่าประเมินราคาหลักประกัน | ตามอัตราธนาคาร มักหลักพันบาท | ราว 3,000 บาท (สมมติ) |
| ค่าประกันอัคคีภัย | ตามทุนประกัน | ขึ้นกับบริษัทประกัน |
| ประกัน MRTA | ไม่บังคับตามกฎหมาย | ขึ้นกับอายุและวงเงิน |
| ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด | ราว 0% ถึง 3% หากรีไฟแนนซ์ก่อนครบ 3 ปี | สูงสุด 75,000 บาท |
ค่าจดจำนอง 0.01% ใช้กับรีไฟแนนซ์ไม่ได้
มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขยายเวลาถึง 30 มิถุนายน 2570 แต่ใช้เฉพาะการจดจำนองที่เกิดพร้อมการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ การรีไฟแนนซ์บ้านเดิมไม่ได้รับสิทธิ์นี้ จึงต้องเผื่อค่าจดจำนอง 1% เต็ม เว้นแต่ธนาคารใหม่ช่วยออกให้
ผ่อนบ้านครบ 3 ปี ขอปรับลดดอกเบี้ยยังไง
ขั้นตอน Retention ทีละขั้น
- ตรวจสัญญาเดิม ว่าครบระยะห้ามไถ่ถอนแล้วหรือยัง ส่วนใหญ่คือ 3 ปี
- ตรวจประวัติการผ่อน ธนาคารมักต้องการประวัติไม่ค้างชำระย้อนหลัง 12 เดือน
- ขอข้อเสนอรีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่น 1 ถึง 2 แห่ง ไว้เป็นข้อมูลต่อรอง
- ติดต่อธนาคารเดิม ผ่านสาขา Call Center หรือแอป แล้วขออัตรา Retention พร้อมค่าธรรมเนียมเป็นลายลักษณ์อักษร
- เทียบตัวเลขด้วยสูตรในหัวข้อถัดไป ก่อนเซ็น
ตัวอย่างโปรแกรม Retention ที่ประกาศชัดเจน
ธนาคารออมสินมีโครงการ ออมสินใจดี ลดดอกเบี้ยให้เลย ระหว่าง 1 พฤษภาคม ถึง 31 ธันวาคม 2569 ลดดอกเบี้ยจากอัตราปัจจุบันลงอีก 0.50% ต่อปี สำหรับลูกค้าสินเชื่อบ้านที่
- กู้มาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี
- ไม่ค้างชำระในช่วง 12 เดือนล่าสุด
- ไม่ได้อยู่ในมาตรการพักชำระหรือปรับโครงสร้างหนี้
ตรวจสิทธิ์ได้ทางออนไลน์ด้วยเลขบัตรประชาชน เบอร์โทร และอีเมล
เอกสารที่ต้องใช้
- Retention: บัตรประชาชน สัญญากู้เดิม และสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- Refinance: บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน Statement 6 เดือน สัญญากู้เดิม ใบเสร็จหรือ Statement การผ่อนบ้าน 6 ถึง 12 เดือน และสำเนาโฉนด อาชีพอิสระเพิ่มทะเบียนพาณิชย์และ Statement 6 ถึง 12 เดือน
วิธีคำนวณความคุ้มค่า รีไฟแนนซ์บ้านเหลือเงินก้อน
สูตรจุดคุ้มทุน
จำนวนเดือนที่คุ้มทุน = ค่าใช้จ่ายรวม ÷ ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อเดือน
ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อเดือนโดยประมาณ = ยอดหนี้คงเหลือ × ส่วนต่างดอกเบี้ย ÷ 12
ถ้าคุ้มทุนภายใน 12 เดือน ถือว่าคุ้มชัดเจน ถ้าเกิน 24 เดือน ควรกลับไปต่อรอง Retention แทน
ตัวอย่างเทียบ 3 ทางเลือก (คำนวณเอง)
สมมติหนี้คงเหลือ 2,500,000 บาท เหลือระยะผ่อน 25 ปี ดอกเบี้ยลอยตัวปัจจุบัน 6.0% ต่อปี คิดเฉพาะ 36 เดือนข้างหน้า และใช้ดอกเบี้ยเฉลี่ยเป็นอัตราคงที่เพื่อให้เทียบง่าย
| ทางเลือก | ดอกเบี้ย | ดอกเบี้ยจ่าย 36 เดือน | ค่าใช้จ่าย | ประหยัดสุทธิ 3 ปี |
|---|---|---|---|---|
| ไม่ทำอะไร | 6.0% | 437,965 บาท | 0 บาท | 0 บาท |
| Retention ลด 0.5% | 5.5% | 400,650 บาท | ขึ้นกับธนาคาร | 37,315 บาท ก่อนหักค่าธรรมเนียม |
| Retention ลด 1% ค่าธรรมเนียม 1% | 5.0% | 363,441 บาท | 25,000 บาท | 49,524 บาท |
| Refinance เฉลี่ย 2.75% | 2.75% | 197,649 บาท | ราว 29,250 บาท | ราว 211,066 บาท |
จุดคุ้มทุนของการรีไฟแนนซ์ในตัวอย่างนี้ คือ 29,250 ÷ (2,500,000 × 3.25% ÷ 12) ≈ 4.3 เดือน ส่วน Retention ลด 1% คือ 25,000 ÷ 2,083 ≈ 12 เดือน
ถ้ายังอยู่ในช่วง 3 ปีแรกของสัญญาเดิมและโดนค่าปรับ 3% เพิ่มอีก 75,000 บาท การรีไฟแนนซ์ยังประหยัดได้ในตัวอย่างนี้ แต่ส่วนต่างจะลดลงมาก
รีไฟแนนซ์แบบเหลือเงินก้อน (Cash Out) ต้องคิดให้รอบคอบ
หลายธนาคารให้กู้ได้สูงสุดราว 110% ของราคาประเมิน จึงมีเงินเหลือหลังปิดหนี้เดิม เช่น กู้ใหม่ 2,800,000 บาท ปิดหนี้เดิม 2,500,000 บาท เหลือเงินก้อน 300,000 บาท (คำนวณเอง)
- ค่างวดที่ 2.75% ระยะ 25 ปี เพิ่มจากราว 11,533 บาท เป็นราว 12,917 บาท
- ค่าจดจำนองคิดจากวงเงินใหม่ 2,800,000 บาท คือ 28,000 บาท
- เงินก้อนนี้คือหนี้ระยะยาว 25 ปี ถ้านำไปใช้ปิดหนี้บัตรเครดิตดอกเบี้ย 16% ถือว่าคุ้ม แต่ถ้านำไปใช้จ่ายทั่วไปจะเป็นหนี้ยาวโดยไม่จำเป็น
สรุป
การเลือก รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ ขอลดดอกเบี้ย ขึ้นกับยอดหนี้คงเหลือ ส่วนต่างดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายจริง ถ้าหนี้ยังสูงและดอกเบี้ยปัจจุบันลอยตัวเกิน 5% ถึง 6% การย้ายธนาคารมักประหยัดได้หลักแสนบาทใน 3 ปี แต่ถ้าหนี้เหลือน้อย Retention ที่ไม่ต้องจดจำนองใหม่มักคุ้มกว่า และอย่าลืมว่าค่าจดจำนอง 0.01% ใช้กับการรีไฟแนนซ์ไม่ได้
สิ่งที่ทำได้เลยวันนี้: ขอใบแจ้งยอดหนี้คงเหลือและอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันจากธนาคารเดิม ขอข้อเสนอรีไฟแนนซ์จากธนาคารออมสิน กรุงไทย และ ธอส. แล้วใช้สูตรจุดคุ้มทุนเทียบ จากนั้นนำข้อเสนอที่ดีที่สุดไปต่อรอง Retention กับธนาคารเดิมก่อนตัดสินใจ
ถามตอบ (FAQ)
ต้องผ่อนบ้านกี่ปีถึงรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับ
ส่วนใหญ่ 3 ปีตามสัญญา หากรีไฟแนนซ์ก่อนอาจเสียค่าปรับราว 0% ถึง 3% ของวงเงิน ให้ตรวจสัญญาเดิมก่อน
ขอ Retention ได้กี่ครั้ง
ขอได้หลายครั้งตลอดอายุสัญญา แต่ธนาคารอาจไม่อนุมัติหากค้างชำระ หรือเหลือระยะผ่อนน้อย
ค่าจดจำนอง 0.01% ใช้ตอนรีไฟแนนซ์ได้ไหม
ไม่ได้ มาตรการนี้ใช้เฉพาะการจดจำนองพร้อมการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
ต้องทำประกัน MRTA ตอนรีไฟแนนซ์ไหม
ไม่บังคับตามกฎหมาย แต่หลายโปรโมชันให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าเมื่อทำประกัน ให้คำนวณเบี้ยประกันรวมเข้าไปในค่าใช้จ่ายด้วย
ติดเครดิตบูโร หรือเคยค้างชำระ รีไฟแนนซ์ได้ไหม
ยากขึ้นมาก ธนาคารใหม่ตรวจประวัติจาก บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (National Credit Bureau: NCB) และมักต้องการประวัติผ่อนดีต่อเนื่อง 12 เดือนขึ้นไป ทางที่เป็นไปได้มากกว่าคือขอ Retention หรือปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารเดิม
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบกับธนาคารโดยตรงก่อนตัดสินใจ
รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ ขอลดดอกเบี้ย, Retention บ้าน, รีไฟแนนซ์บ้าน 2569, ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ ธนาคารไหนถูกสุด, ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์บ้าน, ผ่อนบ้านครบ 3 ปี, ขอลดดอกเบี้ยบ้าน, รีไฟแนนซ์เหลือเงินก้อน, ค่าจดจำนอง, ออมสิน รีไฟแนนซ์, คำนวณรีไฟแนนซ์
Sources:
- ธนาคารออมสิน โครงการรีไฟแนนซ์ไตรมาส 3 ปี 2569
- ธนาคารออมสิน ออมสินใจดี ลดดอกเบี้ยให้เลย
- AP Thailand อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน 2569
- KTC Retention คืออะไร
- Tooktee อัปเดตค่าโอนบ้าน 2569 ถึง 2570
- REIC ครม. ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%
- กรุงศรี ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 2569
- Pruksa รีเทนชั่นคืออะไร
- Supalai อัปเดตดอกเบี้ยบ้าน 2569
- Refinn เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์บ้าน 2569
